2016年10月18日 星期二

條數超經嚇:香港樓價升得有幾驚人?

on.cc東網專訊

【on.cc東網專訊】 香港樓價與股市邊樣升得驚人啲?以傳統豪宅區大坑為例,一個單位動輒以千萬港元計,住客更是非富則貴,殊不知70年代尾呎價僅300元,現時實用面積呎價已升至約23,000元(以上林為例),升值75倍!而平民一點的太古城,一個建築面積675呎的單位,70年代售25萬元,80年代後期已升至120萬,如今索價約960萬,相對70年代升值逾37倍!而股友們至熟悉的恒指,過去40年升約56倍!

大坑可粗略分大坑區及大坑道,前者以舞火龍聞名,是典型舊社區,多為唐樓或單棟式物業,後者則為千呎豪宅。美聯物業大坑分行營業經理陳啟駿表示,大坑道分頭、中、尾3段,頭段樓宇密度較高,最高可逾40層,有光明臺、龍華花園等指標性屋苑。中段及尾段則相對疏落,每幢樓亦僅5至6層高,每個單位實用面積1,000至2,000呎,呎價卻高逾2.5萬元!

他指出,大坑道中段及尾段的樓價變化不會太大,「個個都係自住唔會賣,持貨力強」;但大坑道頭段的樓價卻升幅驚人。如龍華花園1986年入伙,當時一個800實呎單位僅售200萬元,30年過去,最新成交承惠1,300萬,升值逾6倍。

而樓價並非只升不跌,沙士時期龍華花園樓價一度暴跌至入伙價,即200萬元水平。另外,大坑的業主對單位惜售,成交相對淡靜,但若以僅6樓樓齡的上林為例,一個實呎788呎單位,叫價1,850萬元,呎價23,477元。

「講到大坑真係變得好勁,可以話係翻天覆地。」香港歷史博物館名譽顧問鄭寶鴻表示,大坑一直是豪宅區,買家多為老闆或富商,但受當時交通不便所累,大坑樓價與市區有別,不論大坑區或大坑道,70年代初時的呎價僅約140元至150元,換言之,700呎的單位售約10萬元,而當時普羅市民的月薪為500元至1,000元,每餐飯不過幾毫,即便是鏞記燒鵝,當時亦只售3.9元,消費相對低,故購買大坑單位絕非似現今般高不可攀。

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【平民買樓】

鄭寶鴻表示,華人歷來鍾愛「磚頭」,畢生願望可用3字囊括--做業主,所以無論如何亦會置業,若能力許可,更會多購幾幢收租。70年代初普遍一個單位售萬餘元,土瓜灣等舊區僅售5,000元,加上當時人們少往旅行,一年一次已「不得了」,故儲錢買樓不算太難。

不過,香港樓價在70年代後期開始飛升,太古城一個實用面積675呎的單位售25萬元,80年代後期已升至120萬,後來更是「扶搖直上」。而70年代後期,大坑單位已翻價1倍,每呎約300元。直至80年代,業主已成百萬富翁,因為樓價已開始企穩100萬以上。鄭寶鴻亦笑言,「之後條數真係計唔掂喇。」

再以太古城實用面積580方呎的高層單位為例,樓價由90年代起節節上升,1996年時售400萬元,但在1997年金融風暴前已飆升至近600萬元,短短1年升幅驚人。惟金融風暴後不足1年,樓價已暴跌近半,相若呎數的單位跌破350萬元。香港樓價於2003年沙士肆虐時雪上加霜,上述相若單位跌至200萬元水平,個別單位低見約150萬元,當時負資產個案高逾10萬宗,社會一片愁雲慘霧。

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【做小股民】

長線投資從來可贏大錢,就看閣下的耐性及持貨力!以恒指為例,過去40年(以1976年9月30日跟今年上月底比較)升56倍,過去30年則升約10倍!

然而,買樓一般以按揭形式購入,含有槓桿成份,若以起初投入的首期計算,則物業投資的實際回報較帳面看更為驚人。相對而言,由於孖展利息較按揭息高(耀才孖展息收4.88厘,逐日計息),故香港股友少有利用孖展炒股,投入的資金亦自然沒有物業投資的多,所以實質回報遜於樓市。除非閣下精明地長期持有騰訊控股(00700),股份2004年上市至上月底已升值逾287倍,則可以跟物業投資者較量。

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